Mieter nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet
Der Bundesgerichtshof in Zivilsachen hatte sich in der Vergangenheit mehrfach mit der Wirksamkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln in Formularmietverträgen zu befassen. Dabei hat sich folgende Rechtsprechung herauskristallisiert:Grundsätzlich hat der Vermieter die notwendigen Reparaturen in und an der Mietsache auszuführen. Die Ausführung von Schönheitsreparaturen kann der Vermieter im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
Überträgt der Vermieter die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag auf den Mieter - was in der Regel der Fall sein wird - und verbindet er diese Pflicht mit einem starren Fristenplan (z.B.: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle vier bis fünf Jahre, Fenster, Türen, Heizkörper alle sechs Jahre) so ist eine solche Klausel unwirksam. Der Bundesgerichtshof sieht in der starren Fristenregelung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, denn diesem ist es bei gutem Erhalt der Wohnung nicht möglich, eine Abweichung der Fristenregelung nach oben zu erwirken.
Zulässig ist hingegen eine Fristenregelung, wenn sie mit Formulierungen wie „in der Regel“, „im allgemeinen“ oder ähnlichen Wendungen verbunden ist. In diesem Fall ist für den Mieter erkennbar, dass eine Abweichung vom Fristenplan möglich ist, wenn Renovierungen objektiv noch nicht erforderlich sind.
Wird das Mietverhältnis beendet, bevor die SchÖnheitsreparaturen fällig sind, hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich die Kosten zur Ausführung von Schönheitsreparaturen anteilig zu hinterlassen. Ist die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam, entfällt diese Pflicht.
Hat der Mieter bereits Schönheitsreparaturen in der Vergangenheit durchgeführt, obwohl er aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klausel nicht dazu verpflichtet war, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz der Schönheitsreparaturleistungen in Geld. Ebenso ist der Mieter, der anteilig die Schönheitsreparaturen übernommen hat, berechtigt, vom Vermieter eine Rückzahlung zu verlangen. Beide Ansprüche können innerhalb von drei Jahren nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden.
Auch die Tapetenentfernungsklausel in Formularmietverträgen hat der Bundesgerichtshof in Zivilsachen für unwirksam erklärt. Danach ist der Mieter nicht verpflichtet, bei seinem Auszug alle von ihm eingebrachten oder vom Vermieter übernommenen Tapeten zu beseitigen. Denn die Tapetenentfernungsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Der Bundesgerichtshof sieht in der Tapetenentfernung ein Übermaß an Renovierungspflichten des Mieters.
Achtung: Erklärt der Mieter bei Übergabe der Wohnung die Schönheitsreparaturen nur bei einer Fristverlängerung ausführen zu können, so liegt hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis des Mieters. Dieses hat eine Präklusion weiterer Einwendungen des Mieters zur Folge, das heißt, der Mieter erkennt die - wenn auch unwirksame - Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen an und verliert gleichzeitig das Recht, die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klausel geltend zu machen.
Anmerkung: Seit diesem Beitrag erging eine Unmenge an Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zu diesem Themenkreis.