Gefahren bei Grundschulden (18.12.2007)
Blindes Vertrauen gegenüber der Bank kann die Existenz kosten.Am Anfang steht der Traum vom eigenen Haus. Am Ende steht die Privatinsolvenz. Der Betroffene hat sein Leben lang hart gearbeitet und nicht einmal schlecht verdient. Wo also lag der Fehler?
Der Betroffene musste den Hausbau mit einem Kredit finanzieren. Diesen Kredit hat er regelmäßig bedient. Zur Sicherung des Kredits wurde eine Grundschuld am neuen Wohnhaus bestellt.
"Die Grundschuld hat für Sie nur Vorteile", wusste der Bankmitarbeiter zu berichten. "Die Grundschuld ist unabhängig von dem Darlehensvertrag. Wenn Sie das Darlehen getilgt haben, lassen Sie die Grundschuld einfach im Grundbuch stehen. Wenn Sie später wieder eine Sicherheit für einen Kredit benötigen, können Sie die Grundschuld wiederverwenden, ohne dass erneut Kosten beim Notar und beim Grundbuchamt anfallen."
Richtig ist, dass die Grundschuld von der Forderung unabhängig ist. Der Jurist spricht von "nicht forderungsakzessorisch". Doch darin liegt auch ihre große Gefahr begründet. Es ist möglich, dass die Grundschuld ihre eigenen Wege geht. Ein Dritter kann sie erwerben und unabhängig vom Stand des Darlehens aus ihr in voller Höhe vollstrecken.
Der Dritte kann an der Vollstreckung aus der Grundschuld gehindert sein, wenn er bei deren Erwerb im Hinblick auf eine Sicherungsabrede oder Zweckvereinbarung nicht gutgläubig war. Im Einzelfall kann der Betroffene auch einen Schadensersatzanspruch gegen die Bank haben. In beiden Fällen sind jedoch Beweisnöte und Prozessrisiken vorprogrammiert.
In allen übrigen Fällen muss der Betroffene doppelt bezahlen
Besser ist daher ein gesundes Misstrauen vor der Grundschuldbestellung. Es gibt Sicherungsmechanismen, die dem beschriebenen Szenario vorbeugen. Zum Beispiel kann die Abtretbarkeit einer Grundschuld ausgeschlossen werden. Oder es kann auf die Hypothek zurückgegriffen werden. Der Bankangestellte ist in diesem Zusammenhang als Berater wenig geeignet, weil die Bank als Vertragspartner ganz eigene Interessen verfolgt.
