Wenn der Mieter stirbt… (18.12.2007)
… dann ergeben sich Probleme für den Vermieter, die Mitmieter, die sonst in der Wohnung lebenden Personen und die Erben.Für diesen Problemkreis sieht das Gesetz Spezialregeln vor. Im Grundsatz treten die Mitbewohner oder die Mitmieter in den Mietvertrag ein, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Die nähere Rangfolge ist in §§ 563 ff BGB geregelt. Der eintretende Mieter kann dem Eintritt binnen eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters widersprechen.
Wenn niemand auf der Mieterseite in den Mietvertrag eintritt, dann wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Wollen die Erben die Wohnung kündigen, so sind sie an die übliche (dreimonatige) Kündigungsfrist gebunden. Der Vermieter hat ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, wenn der Mietvertrag mit den Erben fortgeführt wird. Hierfür gilt eine Monatsfrist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Kenntnis vom Tod des Mieters und davon hat, dass niemand in den Mietvertrag eintritt.
Die meisten Probleme stellen sich jedoch bereits in rein tatsächlicher Hinsicht. Der Vermieter weiß regelmäßig nicht, wer überhaupt Erbe ist. Er weiß weder, von wem er nun die Miete verlangen soll, noch an wen er überhaupt die Kündigung zustellen soll. Hierfür sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Nachlasspflegerbestellung vor. Manche Gerichte verweigern dies jedoch einfach. In diesem Fall kann der Antrag auf Nachlassverwaltung Abhilfe schaffen.
Wenig ratsam ist es für die Beteiligten, die Sache zunächst auf sich beruhen zu lassen. Für den Erben laufen monatlich Mietverbindlichkeiten, die er nach umstrittener Ansicht sogar aus seinem Eigenvermögen begleichen muss, wenn er nicht schnellstmöglich die Wohnung kündigt. Der Vermieter hat eine leerstehende Wohnung und erhält im Zweifel keine Miete mehr dafür. Wenn der Nachlass nicht werthaltig ist, kann der Vermieter mit seiner Mietforderung ganz ausfallen. Deshalb hat der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran, die Wohnung so schnell wie möglich geräumt zu bekommen.
Im Vorfeld kann dem teilweise mit einem Mietvertrag auf Lebenszeit des Mieters mit Räumungsermächtigung vorgebeugt werden.
